Si vous avez un projet de surélévation d’immeuble renseignez-vous bien sur les lois Boutin de 2009 et ALUR de 2016, qui encadre ces constructions de copropriété. Que vous soyez syndicat, promoteur immobilier ou le propriétaire du dernier étage, vous devrez forcément avoir l’aval de la copropriété avant de faire une demande de permis de construire. La Maison Des Travaux Dijon vous explique quelques points du droit importants à connaître sur la surélévation d’immeuble.
La loi ALUR modifie les modalités d’acceptation d’une surélévation
Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009 sur la surélévation des immeubles, la loi ALUR de 2014 a clairement revu et simplifiée les modalités pour voter l’acceptation ou non des travaux de surélévation en copropriété.
Si à l’époque de la loi Boutin l’unanimité au sein du syndic des copropriétés était primordiale, désormais sous la loi ALUR une partie seulement de l’assemblée générale peut valider les travaux pour faire la demande de permis de construire. Ceci se présente sous deux cas de figure :
- Il y a droit de préemption urbain (DPU) : Depuis la loi Boutin, le projet doit avoir la faveur de la majorité à 50 % des copropriétaires.
- Hors d’une zone DPU : La demande de surélévation doit obtenir validation au 2/3 des copropriétés (tantième) et 50% des copropriétaires.
Petite précision pour les copropriétés ayant plusieurs immeubles : il y a double scrutin. Le premier se déroule comme décrit ci-dessus, puis le second en assemblée extraordinaire regroupe les copropriétaires de l’immeuble concerné pour un vote à la majorité simple.
Qu’est-ce qu’un lot transitoire ?
Selon la loi du 10 juillet 1965, il est désormais obligatoire de créer un « lot transitoire » de surélévation, constitué du droit exclusif d’utiliser la partie commune du dernier étage d’un immeuble pour créer une construction (de type privé par exemple : appartement) et d’y consacrer une quote-part (les parties communes).
Ce lot de surélévation détermine la superficie qui est mise à disposition pour créer ce niveau supplémentaire, il a vocation à accueillir une surélévation d’immeuble à destination privative (habitation).
Cette même loi de 1965 précise qu’un projet de surélévation doit être décrit et prévu dans le règlement de la copropriété (la création et la consistance), et définir les constructions qui sont permises d’être réalisées et de la quote-part des parties communes qui y correspond.
À savoir que les propriétaires du dernier étage peuvent faire valoir leur droit d’acquisition des lots transitoires et la cession de droits du droit de surélévation.
La loi ALUR contre la raréfaction des logements à Paris
Si vous connaissez le coefficient d’occupation des sols (COS) alors vous savez qu’il correspond à la surface de plancher constructible sur un terrain (par m²), qui permet de réguler la densité d’habitants dans les zones urbaines.
Sauf que depuis 2014, la loi ALUR a supprimé ce coefficient, ce qui permet de faciliter grandement les étapes d’un projet de surélévation d’immeuble pour les copropriétés. Bien sûr, il reste les contraintes techniques et financières, sans parler de l’acceptation du voisinage…
Toutefois, là où cet enjeu a le plus d’impact c’est à Paris ! Avec la raréfaction du foncier à bâtir il devenait quasiment impossible de lancer des projets de surélévation, posant problème à tous (habitants, copropriétés et pouvoirs publics).
La suppression du COS permettant de ne plus avoir de limite de surface de plancher à construire sur les terrains, grands ou petits, permet désormais la possibilité d’augmenter le nombre d’habitations en région parisienne, où se concentrent plus de 2.4 millions de personnes.
Le conseil de La Maison Des Travaux Dijon : Avant de commencer votre projet de surélévation pensez à vérifier quelques points importants : votre commune a-t-elle un PLU qui imposerait ses règles ? Le droit de surélévation appartient-il bien à la copropriété et y a-t-il des clauses prévues à cet effet ?
Si vous souhaitez réaliser des travaux de surélévation dans une copropriété, faites appel à votre courtier en travaux La Maison Des Travaux Dijon pour vous accompagner tout au long de votre projet et être serein.